Les erreurs immobilières qui peuvent détruire de la valeur patrimoniale
L’immobilier peut constituer un excellent outil de création de patrimoine… mais également pénaliser fortement une stratégie financière lorsqu’il est mal utilisé.
Voici quatre situations fréquentes qui peuvent détruire de la valeur sur le long terme.
Utiliser au maximum sa capacité d’emprunt pour sa résidence principale
Acheter sa résidence principale en utilisant :
- La durée d’emprunt maximale
- Le maximum de sa capacité de remboursement mensuelle
peut limiter fortement la capacité à investir ensuite sur des actifs potentiellement plus rémunérateurs à long terme.
Immobiliser trop de liquidités dans un achat immobilier
Mettre toutes ses disponibilités dans l’apport, ou acheter un bien immobilier comptant, n’est pas toujours la stratégie la plus optimale.
Dans certaines cas, utiliser davantage le levier bancaire tout en investissant parallèlement les liquidités restantes à un rendement supérieur au coût de l’emprunt peut permettre d’améliorer significativement la création de valeur à long terme.
Surestimer la rentabilité réelle d’un bien immobilier
De nombreux investisseurs se concentrent uniquement sur le loyer affiché sans calculer la véritable rentabilité nette de leur actif.
Or, il faut également intégrer :
- Les charges
- La fiscalité
- Les travaux
- L’IFI le cas échéant
- Les vacances locatives
- Les frais annexes
La différence entre rendement brut et rendement réellement conservé peut être très importante.
Conserver un actif faiblement rentable simplement parce qu’il est remboursé
Un bien immobilier entièrement remboursé peut donner une impression de sécurité patrimoniale.
Pourtant, lorsqu’il génère un faible rendement tout en bénéficiant déjà d’un fort abattement sur les plus-values en cas de revente, il peut parfois devenir peu pertinent de le conserver dans une logique d’optimisation patrimoniale globale.
L’immobilier peut ainsi être capable du meilleur comme du pire pour un patrimoine.
Dans une stratégie de long terme, l’enjeu consiste surtout à utiliser intelligemment cet actif afin qu’il devienne un véritable accélérateur patrimonial plutôt qu’un frein à la création de valeur.